该门面面积243平（含阁楼和地下室），位于雅典Kipseli区优质地段，房主报价12.5万欧。可商改住，一家三代获希腊黄金签证。改造后可分三套公寓出租，预计月租每套500欧以上。区域生活便利，地铁4号线在建，房产投资潜力稳健。
这是目前为止我们团队在希腊雅典找到的可以商改住、单套面积最大、单价最便宜的门面，房产视频见文末。
房主介绍该房产面积为243平
其中门面99平（前后通透），阁楼45平（大明窗），地下室99平（大明窗）
门面到阁楼天花板之间层高达8米，地下室层高约2.5米，全部合法化
一家三代获希腊黄金签证，欧洲申根自由行。
房主实际报价为12万5千欧，房产经纪公司根据市场行情的对外报价是14万欧。
这是希腊人给希腊人的报价。
当然也欢迎咱海外买家，比如我们商改住黄金签证的投资人。
这是良心价。
该区域名称为 Kipseli （基普塞利）
在建的地铁4号线会在此设立站点
该门面位于 Kipseli 最好的地段附近。
改为1套公寓的最低成本需10万欧以上（简装），加上房款12万5，合计23万欧左右
这个地段全新改造的100多平Loft大公寓（实际200多平），月租至少1000欧。
业主说可改为3套公寓，每一户家庭的改造成本可低于5万欧（简装），加上房款平均每套4万5，一套公寓合计10万欧左右
这个地段全新装修的一室一厅一卫公寓平均每套月租至少500欧，并且为三户家庭的一家三代都办理自由身份。
我们家在 Kipseli 有一套公寓，走路到这个门面约8分钟，115平，三室一厅，希腊1楼，翻新装修，家具家电，拎包入住，老式门窗，月租1000欧（长租）
我们楼上的邻居，132平，高档精装，家具家电，节能门窗，非常nice，月租2900欧。
按表面数字243平来算
该门面物理总面积单价：约 €514 / 平
但不能看表面数字，得按折算面积法：
地面算100%，阁楼算40%，地下室只能算20%
那这套门面的折算面积约为 135平
买价12万5千欧
她的折算单价约为 €925 / 平。
目前 Kipseli 即便是老旧底层门面，每平米折算单价通常也在1千欧以上
而这套门面位于 Kipseli 最好的地段附近，周边生活非常便利
在建地铁四号线预计2030年开通。
如果要办商改住黄金签证，来看一下商改住后的收益推演：
- 购房成本： 12.5 万，也许还可议价
- 过户税费 + 律师 + 公证 + 变更费用： 约 1.5 万
- 普通装修费： 约 10万欧（仅改成一套公寓，地下室仅做防潮和简装，门面是关闭状态，但里面没有霉味和异味）
- 总投资： 23万欧元以上
回报预估：
- 长租租金： 预计 €1,100 - €1,300/月。
- 年化毛收益率：约6%
从投资增值的角度来看
依托未来的地铁4号线
Kipseli 具有较慢但稳健可靠的增值空间
这套房产绝对不愁租，以后不愁卖。
门面目前老旧， 这不是问题，商改住本就需要全面翻新。
同一个房产，如果状态更好，卖家要价自然也会更高。
根据你自己的想法与预算，在房产本身与政策的框架范围内，高中低档，你想怎么整就怎么整。
比如：
Kipseli 区域不属于阿提卡的北贵南富系列
她是希腊雅典一个的大众版块
但她有一些闪闪发光的亮点。
（以下信息来自Gemini实时数据）
Kipseli 位于雅典市中心北侧，是雅典最具活力、人口最稠密且最具多元文化色彩的区域之一，是一个融合了辉煌历史、多元文化和现代波希米亚风格的社区
1. 历史背景与建筑风格
- 曾经的富人区： 20世纪30年代至70年代，Kipseli 曾是雅典最显赫的上流社会住宅区之一，吸引了大量艺术家和知识分子
- 建筑精华： 这里保留了雅典精美的经典建筑群，包括新古典主义豪宅、Art Deco 风格建筑以及著名的包豪斯（Bauhaus）风格现代公寓
- 人口变迁： 80年代后由于城市化重心向郊区外扩，该区域经历了一段衰退期，有大批来自东欧、非洲和亚洲的移民迁入。
2. 核心地标与生活方式
- Fokionos Negri 步行街：
这是 Kipseli 的"灵魂"，一条绿树葱茏、宽阔的长条形步道，两旁遍布咖啡馆、小酒馆和酒吧，是当地人社交和休闲的核心场所（视频中有体现） - Kipseli 市政市场 (Municipal Market)：
这座建于1930年代的保护建筑现已转型为创意社区中心，定期举办市集、文化活动和工作坊，人气很旺（视频中有体现） - 圣乔治广场 (St. George's Square)： 年轻一代最喜欢的聚集地，周边有较多具设计感的酒吧和餐馆，具有艺术气息（视频中有体现）
- 剧院中心： Kipseli 拥有14个以上独立运营的小剧院，文化氛围浓厚。
3. 房产投资与 2026 年市场现状
- 价格趋势： 截至2026年1月，Kipseli 的平均住宅售价约为 2,130 欧元/平方米，较2025年同期上涨约 9.57%
- 地铁利好（地铁4号线）： 正在建设中的雅典地铁4号线将在 Kipseli 设立站点，这一基建利好推动了近年来该区域房价的稳步提升
- 租赁回报率： 由于靠近大学且生活成本相对低廉，该区在2026年的平均毛租金回报率约为 5.4%，吸引了大量年轻专业人士和外籍人士，是雅典租房需求最旺盛的地区之一。
4. 区域优缺点
优势 (Pros) | 挑战 (Cons) |
地理位置好： 希腊国家考古博物馆坐落在这里，走路约10分钟；距离雅典卫城、宪法广场等约10分钟车程 | 人口密度大： 据称是欧洲人口最稠密的地区之一 |
多元文化魅力： 可以品尝到从传统希腊餐到埃塞俄比亚菜等各种美食。 | 停车难： 街道狭窄拥挤，停车难 |
绅士化进程中： 随着创意阶层的回归，该区正经历复兴，有投资潜力 | 治安观感： 不像部分贫民区那样危险，但多元人口构成使得部分地段看起来较为杂乱 |
5. 区域内重要机构：
1）
重要文化机构：
- 希腊国家考古博物馆：就在 Kipseli 西南侧几分钟路程处，是世界上最重要的博物馆之一
- Kipseli 市政市场 (Municipal Market)： 该区的地标性建筑，现已改建为一个社会企业和创意中心，经常举办社区市集和创新展览
2）
大学与教育机构 (Universities)：
Kipseli 是雅典学生族群最集中的区域之一，几所希腊知名的大学就在其"家门口"：
- 雅典经商大学 (AUEB)： 位于 Patission 大道上，Kipseli 的西缘。这是希腊在经济和商业领域排名第一的学府
- 国立雅典理工大学 (NTUA) - Patission 校区： 这里的历史校区（建筑系所在）距离 Kipseli 非常近，是著名的历史建筑和学术中心
- 希腊国家剧院表演学院： 也在这一区域附近，为该区增添了艺术氛围
3）
公园与绿地 (Parks & Green Spaces)：
虽然 Kipseli 以建筑密集著称
但她坐拥雅典城市中心两块特别重要的绿地：
- 战神广场 (Pedion Areos)： 雅典市区最大的公园，位于Kipseli 的南侧。它在近年经过了大规模翻新，是慢跑、游泳、遛狗和户外活动的好地方
- Fokionos Negri 步行大道： 虽然它是一条街道，但中间有绿化带、喷泉和树木，是 Kipseli 的生态和社交心脏
- Kipseli 社区花园 (Green Kypseli)： 一个由居民自发的城市农业和绿化项目，体现了该区强烈的社区意识
4）
其他机构：
Kipseli 与法语文化的渊源较深
周边有两个非常重要的法系机构：
• 雅典法国学校 (École française d'Athènes, EfA)： 位于旁边的 Didotou 街。它不是普通的语言学校，而是法国在海外设立的最负盛名的考古和人文研究机构，拥有极其珍贵的图书馆和档案馆。
• 希腊法国学院 (Institut Français de Grèce)： 位于 Sina 31 号。这是雅典最重要的法语教学和法国文化推广中心，经常举办电影放映、艺术展和各种中法文化交流活动。
如果你喜欢充满烟火气、文化底蕴深厚且具有"波希米亚"风格的城市生活，Kipseli 是个好地方。
根据 2026年2月最新的市场数据，Kipseli 区域的房地产价格因"地铁 4 号线"建设利好和区域绅士化（Gentrification）进程，正处于稳步上升阶段
以下是该区域二手住宅公寓与二手商业门面（店铺）的参考单价：
1. 二手住宅公寓 ：
Kipseli 的住宅价格受楼层、是否翻新以及与Fokionos Negri 步行街的距离影响非常大。
区域平均单价： 约 €2,130 / 平方米
价格区间：
• 普通二手房（未翻新）
约 €1,800 - €2,000 / 平方米
• 精装修/已翻新（拎包入住）
约 €2,300 - €2,700 / 平方米
• 核心地段 (Fokionos Negri 附近)
平均单价最高，约为 €2,214 / 平方米，优质高层房源更高。
租金回报：
住宅租金约为 €9.6 / 平方米/月，该区因学生和年轻专业人士多，空置率极低。
2. 二手商业门面 / 店铺 ：
Kipseli 商业地产单价波动较大，主要取决于临街面的宽窄和人流量。
• 核心商业区 (Fokionos Negri / St. George Square)：
这些地段的优质门面稀缺，单价可达 €3,000 - €4,500 / 平方米 之间
• 普通街道门面：
根据 2026 年初的挂牌数据，普通二手门面的单价约在 €1,500 - €2,500 / 平方米
例如：Ano Kipseli 区域一个 67㎡ 的店铺挂牌价约为 10 万欧元（约 €1,490/㎡）；而在人流较好的 Agios Georgios 区域，100㎡ 的精装店铺挂牌价可甚至达 30 万欧元（约 €3,000/㎡）
• 大面积办公/仓储类：
单价可低至 €1,000 - €1,300 / 平方米，也有€1000以下的
投资价值参考表 (2026)
物业类型 | 平均 单价 (€/㎡) | 价格趋势 | 核心驱动因素 |
二手公寓 | 2130€ | +9.57% | 地铁 4 号线 学生等各类租房群体的租房需求 |
临街门面 | 2500€ | 稳步上升 | 区域商业复兴、餐饮业活跃 |
办公楼/整栋 | 1500€ | 持平 | 建筑改造潜力 |
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我是肖老师，奥地利、希腊、瑞士三国生活工作。
在国内时是体制内人员，最初是公办英语教师，然后考入行政体系。
2015年副科职干部辞职后定居瑞士，娃在瑞士度过了小学时代。我们家庭经营牙科诊所，老公是牙医，我在苏黎世学习了牙医助理和德语，任瑞士公益组织中国传统文化协会-苏黎世怡心园理事。
2021年我们选择搬家来到希腊，阳光沙滩爱琴海，食品、水、空气质量较好，生活更自在。
娃在雅典德国学校度过了初中时代，现在就读于奥地利公立高中。
我在希腊注册了自己的个人公司，主要项目：
希腊黄金签证自由移民
希腊房产买卖与租赁托管（RE/MAX瑞麦国际房产希腊分公司经纪人）
雅典国立大学国际生项目授权招生单位
父母来欧洲团聚居留
奥地利全龄留学 & 双元制 & 就业
奥地利各类移民
德国双元制 & 就业
瑞士国际学校申请
希腊经济独立人士签证、数字游牧民族签证、"天使宝宝"等其他本地特别项目。
肖老师希腊个人公司名称
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