看过日本50年前建的房！你就明白永久产权的真正含金量了
2013年，北京、上海的房价首次超过东京。
那一年也是国人"远征"日本房地产的开端。
两年后，NHK针对中国人到日本"爆买"房产的这一动向，做过一期纪录片。
当时，日本不动产研究所（有官方背景的房产研究机构）的研究员慎明宏说，"中国投资家的存在感非常强"。
如今，搜"中国人爆买日本不动产"，仍有不少日本周刊在报道。
人们为什么投资日本房产？
租金回报率属于全世界领先水平、赚外币分散投资、比其他发达国家便宜，这些都是核心原因。
但除了这些经济因素，日本房子背后的优势也值得我们深思。
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1
日本建筑寿命目标能用200年
笔者曾有一段时间考虑买东南亚，跑到当地去考察。结果让我惊讶地发现，东南亚的房产开发商居然有个鄙视链。
日本开发商经常位于鄙视链顶端。
在某次参观日本开发项目的时候，现场销售的一句话，令我醍醐灌顶。
她说，"日本是永久产权，所以建房的标准都是奔着能用100年去的，结实耐用。东南亚或其他国家开发商的房，偷工减料的现象可多了。"
就这句话，开启了我日本买买买的征程。
后来窜访日本东京、大阪，看了不少房.
不少老房的整体保养确实都很不错。
日本 50 年前建的房，是这样的↓↓
这栋楼位于东京新宿区的落合，1967 年建成，距今已有 55 年，但看上去却只有十几二十年。
为何一栋年近花甲的老楼保养得这么好？
这是日本在永久产权制度下，催生的精细保养。
日本房屋的使用寿命一般在 30 年左右，每 5-10 年会做一些防水、电梯维护等小修补，每 20-30 年就会对房屋进行一次大规模的维修，以维护大楼的各项功能。每个月物业会对住户收取修缮金，主要就是用于这一块。
修缮金的使用明细、大楼的修缮金结余也会明确放在房屋的《重要事项说明书》中，资金流向公开透明。
而日本的国家层面也在推动房屋质量升级。
1980年，日本提出百年建筑的目标，意在将建筑结构的寿命延长到 100 年，也让在房子里居住的家庭几代安居乐业。
而到了 2007 年，自民党又提出"200年住宅"概念，把房屋使用寿命进一步提高一倍。
国土交通部2009年为推进"200年超长期住宅模型"的综合措施
在牢固的房屋框架与持续地维修之下，日本的房屋即使过了5、60年仍然保持良好状态。
2
日本预售制
贷款在交房后进行
最近大家都知道的期房事件沸沸扬扬，其实我们也能参考日本的经验。
日本虽然房产泡沫破灭，但一直很少烂尾的项目。
这个国家原则上是不允许进行期房贩卖的，不过开发商为了减轻资金压力，新房预售也成了当地的主流。
在日本，期房贩卖有个专有名词，叫"青田売り"。如果要卖期房，为了避免交付与承诺不符，日本《宅地建物交易业法》有详细的规范要求。
具体来看下日本新房购房的流程：
第一步，选定房产签购房申请书。
第二步，支付房价10%的首付（日本法律规定首付不能超过20%）
第三步，宅建士对新房收房的预想情况进行"重要事项说明"
第四步，买家确认无误，签约。
第五步，收房确认房屋质量无误，交剩余90%尾款（开始贷款）。
能看出，日本的预售制最大的特点在于：贷款的时间是在收房之后。
另外，日本《宅地建物交易业法》第 33 条规定，买期房的首付款，超过一定金额（交易额的5%或者1000万日元以上），就必须进行"保全措施"，道理等同我们的监管账户，保障的机构会在签约事务所进行公示，钱的去向明确清晰。
而如果开发商在房产建设过程中违约，没法进行下一步开发，那么，开发商就需要退还买家所有首付款，并还要支付房价20%的违约金。
用我身边日本房产业者的来说，日本开发商都是用自己的资金开发，消费者的定金也都保住了。
3
房子太小收纳少
看看日本的收纳设计
因为房价居高不下，现在小两房、小三房是国内房产的香饽饽，老破小也是不少一线城市打拼青年的首选。
但房子小，收纳的地方就少，不少人对这点挺头疼。这个时候，日本的房子就提供了许多借鉴方案。
以下是东京某新房的户型图↓↓↓
图中棕色的部分都是原装的收纳空间，经过统计认为，收纳空间占室内建筑空间的10%的比例最为合适。
日本知名设计师小岛伸也——阿里总部的那位设计师——在介绍中日业主看待房屋的差异时，如是说，"中国人更追求舒适度，所以要宽敞、美观，而日本人多在意房屋的利用率和便捷性。"
日本人喜欢隐形收纳，入门处经常有一个落地的鞋服收纳柜，方便人们回到家就能把外部的灰尘细菌隔绝在玄关。
厨房也会有很多隐形收纳空间，对于爱下厨的主妇来说，多少瓶瓶罐罐都能尽收其中。
在日本购房，房屋面积就是实际使用面积，不是建筑面积！相当于你花的每一分钱买的，都是日后生活实际用得到的空间。
再经过以上收纳的巧妙设计，60平米的房间秒变100平米。
日本房屋设计中，最有名的案例莫过于浴室三分法设计，在中国干湿分离的基础上，又增加了洗衣房，还把洗漱空间独立出来，分到"干区"。而且在不同空间中，都有着大量必要且隐蔽的收纳空间，如下图↓↓
爸爸妈妈、孩子们分别用不同的区域，小小的卫生间一次可容纳三个人。
不论从房屋的百年保养质量、房屋买卖制度，再到房内收纳设计，日本的房屋在方方面面都有中国可以学习的地方。
关键它还主要是永久产权。买到日本房产，也就相当于买下了一个资产。它对海外买家也不限购，买下来你就在日本拥有一块自己的地。
如果非自住而是投资长租房，每年在东京能有3-5%的投资回报，而在大阪也能有4-6%，保值的同时也保障现金流。
买个日本房，让日本人为你打工，赚日元抗风险，还能用它去日本游。
之后还能卖出房子变现，不花自己一分工资。
这样的良性循环是不是很香？
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