在葡萄牙购置房产考虑因素

葡萄牙因其迷人的风景、丰富的文化和温暖的气候而成为房地产买家的热门目的地。无论是在寻找度假屋、退休场所还是投资房产，葡萄牙都提供了广泛的机会。然而，在国外购买房产也有其自身的挑战和潜在的陷阱。为了确保顺利和成功购买，了解可能影响在葡萄牙购买房产的具体因素至关重要，以下是在葡萄牙购买待售房产时需要注意的七件关键事情。

1.法律和程序的复杂性

在葡萄牙购买房产最关键的方面之一是应对法律和官僚环境。葡萄牙有一个明确的法律体系，但它可能很复杂，特别是对于不熟悉当地程序的外国人。以下是一些需要注意的具体方面：

尽职调查

在签署任何合同之前，确保进行了彻底的尽职调查。再怎么强调都不为过。这涉及核实房产的法律地位，检查是否存在任何现有债务或留置权，并确认房产在土地登记处正确登记。建议聘请一位专门从事葡萄牙房地产法的合格律师。作为尽职调查的一部分，请确保还获得以下文件：无债务声明、国家能源局颁发的能源证书、用户许可证（证明该物业已被检查并符合法律要求）、产权搜索（有关业主、物业位置和组成的信息）、物业描述文件、建筑数据表（物业的技术和功能特征）和土地登记证书

承诺合同

在葡萄牙，通常在最终契约(Escritura)签署之前签署一份承诺合同。它通常被称为CPCV，并确认购买意向。本合同概述了销售的条款和条件，通常在此阶段支付定金。该金额通常为房产价格的10%，通过支票或银行转账直接支付给卖方或卖方律师。这里应该提到的是，在葡萄牙，向托管账户付款并不常见。确保所有细节都清晰明了，并且了解其中的含义，特别是如果销售不进行，押金将被没收。虽然这不是强制性的，但如果卖家不想签署CPCV，这是一个危险信号，可能需要考虑退出交易。

最终契约

购买过程的最后一步是在公证人在场的情况下签署契约，这是支付剩余余额的时候，财产正式转让。公证人的作用是验证流程的合法性，但他们不是个人法律顾问。同样，让律师监督这一阶段至关重要。如果律师不能为买家做这件事，带翻译来签署契约也很重要。

2.在房产搜索的早期阶段，注意与房产相关的终身租赁合同

终身租赁合同是葡萄牙的一种特定类型的租赁协议，主要旨在为老年租户提供住房保障，这些合同允许老年人在特定条件下终身租用房产。通常，这些合同针对的是老年人，通常是65岁及以上的人，确切的年龄要求可能因合同的具体内容或任何相关的政府计划而异。该合同在承租人的终身有效，除非合同中另有规定，否则承租人死亡后，该协议自动终止。

租金通常在一开始就达成一致，可能会受到加租限制，以保护租户免受租金大幅上涨的影响。这些限制通常与通货膨胀率或其它经济指标挂钩。终身租赁合同下的租户通常受到保护，只要他们遵守租赁条款，如及时支付租金和妥善维护房产，就不会被驱逐。无论房产所有权如何变化，租户都有权在其余生中留在房产中。这意味着，即使房产被出售，新主人也必须遵守现有的终身租赁合同。如果浏览房地产网站，可能会看到一个看起来很棒的房产的好价格。但是，请仔细阅读描述中的细则，看看是否已经有终身租户。根据不同情况，可能会决定购买该房产并成为当前租户的房东，或者可能会选择寻找另一处可以住在那里的房产。

3.请注意葡萄牙的优先权，该权利赋予现有租户购买房产的选择权

葡萄牙《民法典》第1091条包括一项优先权，当房东决定出售房产时，该权利允许房产的现有租户有权决定是否购买他们租用的房产。房东必须告知租户他打算出售。如果这符合租户的利益，他们可以行使优先权，作为有兴趣购买的第三方，排在最前面。为了能够行使他们的优先权，租约必须至少持续两年。房东有义务通过挂号信传达销售情况以及买卖合同的详细信息。通信中必须包括销售价格、交易条件和条款以及行使租户权利的最后期限。通常，这一期限为八天，但如《民法典》第416条第2款所述，如果规定了更短或更长的期限，则可能会有所不同。如果房东不尊重优先权，也没有传达他的意图，租户可以提起民事诉讼，要求承认他们的权利。该民事诉讼应在房东发出通知后六个月内提起。

4.询问公寓的状态

如果在葡萄牙购买一套有多个单元的公寓，重要的是要检查是否已经建立了公寓。如果已经建立了共管公寓，新业主将需要每月支付一笔共管公寓费，这笔费用将用于建筑物内公共空间的电力和维护，包括屋顶。还需要每年参加一次公寓会议，可以在线或亲自参加。

5.了解物业税费

在葡萄牙购买房产时，必须充分了解与购买相关的各种税费。这些可能会对整体预算产生重大影响：

• 财产转让税(Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis–IMT)：IMT是在葡萄牙购买房产时支付的一项重要税款，房价因房产的价值、位置以及是否是主要居所而异。了解将欠多少IMT对于预算规划至关重要。

• 印花税(Imposto do Selo)：除了IMT，买家还需要支付房产购买价格0.8%的印花税，这通常与IMT同时支付。

• 持续的房产税(Imposto Municipal sobre Imóveis–IMI)：一旦拥有房产，将负责支付年度房产税。IMI的比率因市政当局和房产估值而异。在考虑购买时，考虑这些持续成本非常重要。

要支付IMI，有三种选择：

• 对于100欧元以下的年度IMI税，全额应于4月支付；

• 对于100至500欧元的IMI，可分两期付款：一期在4月，一期在11月；

• 对于超过500欧元的IMI，可以分三期付款：一期在4月，一期在7月，另一期在11月。

6.了解邻居

正如在第2点中了解到的那样，在葡萄牙新房产中与共用这座建筑的人可能会在那里度过，因此了解邻居是谁很重要，即使在购买房产之前无法见到他们。这里要尝试确定的最重要的事情是它们的声音有多大，以及是否能处理。如果可以的话，尽量在一天中的不同时间至少参观三次，并倾听内外周围的噪音。这听起来可能没什么大不了的，但如果自己住在这里，它确实会对日常生活产生影响。

7.检查公用设施连接

对于位于葡萄牙乡村的房产，请确保房产已经连接到污水、电力和水等基本公用设施。可能会发现，需要进行重大升级，以帮助符合现代标准。在葡萄牙购买房产时需要注意的另一个与能源相关的因素是家里可以使用的电量。当向电源提供商注册时，可以选择同时使用的最大电源。这被称为"potencia contratada"。potencia越低，电费越便宜，但这也会减少可以使用的电量。建议至少使用4.6千伏安，或为家庭提供6.90千伏安的"potencia contratada"。这应该可以同时运行烤箱、洗碗机和空调/暖气。

8.霉菌/湿度

如果想在葡萄牙的地下室甚至一楼购买房产，一定要考虑房产可能受到的湿度和随后的霉菌影响，尤其是在冬天。由于大西洋气候和该国西北部温和多雨的天气，葡萄牙湿度很大。这使得墙壁湿润，成为霉菌形成的主要场所。任何地下室或一楼的公寓/房子都应该在整个房子里持续运行除湿机，以防止墙壁上出现霉菌和其他与湿度相关的磨损。在最潮湿的情况下，有些墙壁可能几乎每年都需要加固或修复。

小结

在葡萄牙买房是一次有益的经历，并有机会在欧洲最美丽、最热情的国家之一享受高质量的生活。然而，它并非没有挑战。通过意识到潜在的陷阱并采取必要的预防措施，可以确保在葡萄牙购买房产是一项成功且令人满意的投资。从应对法律的复杂性和了解税收到评估房产的状况和潜在的噪音污染，充分的准备是关键。与当地专业人士接触，做足研究，花时间了解在葡萄牙购买房产的独特之处。通过仔细的规划和对细节的关注，可以找到满足需求的完美房产，享受葡萄牙所提供的一切。

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