正式涨价！但老奸巨猾的欧洲人，还留了一手

◎本文作者 | 值得姐

靴子落地，涨价又来了。

前段时间业内还在热议希腊购房黄金签证可能不涨价，但这几天得到确认：9月正式涨价，离上一次涨价才刚过13个月。

涨价过后，在特定的区域，原本25万欧元买住宅拿身份的门槛，涨到了40～80万欧元，最高涨了160%，而且只能买一套120平米以上的高端住宅。

希腊把性价比购房移民的大门关上了，不过还好它留了一扇窗，有一类房产还能在热门地段以25万欧元拿黄金签证。

但这个窗口期大概率也不会太久，所以感兴趣的朋友一定要尽早开始了解。

正式涨价！

25万➡️50万➡️80万

根据希腊官方文件的解读，最新的住宅投资门槛如下：

1、热门区域涨价至80万欧元

自2024年9月1日起，阿提卡大区(包含比港和佩里斯特里区域)、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过 3100 人的岛屿(如克里特岛)等热门区域的投资门槛将上调至80万欧元。

而去年8月才刚涨价到50万，此次涨价将近翻了一番。

2、其他地区涨价至40万欧元

除上述热门区域外，希腊其他地区的投资门槛将从目前的25万欧元提高到40万欧元。

法案具体内容⬆️

而且对于住宅房屋有具体要求：

1、房产面积限制

在80万欧元或40万欧元政策区域的投资者，只能购买一套房产、不可购买多套进行组合，且该单套房产的面积必须达到120平方米及以上，方可申请黄金居留许可。

2、房产用途限制

用以申请"黄金签证"的房产，不得用于短期租赁（如Airbnb类服务），也不得将住宅改为商业用途（如办公、商铺等）。

也就是说，如果现在想在有投资潜力的热门地段买房，不仅要80万欧元起（约为632万RMB），而且还只能买一套120平米以上的大豪宅。

但为什么希腊政府涨价三连跳，只在短短两年内，就把原本欧洲购房移民"最低"门槛，变成了"最高"门槛？

揣摩政府的心思，其实无外乎几个动机：

1. 稳选民。近年来希腊房产投资因为黄金签证而过热，希腊房价在过去几年内翻了一番还多，民众很恼火；所以希腊政府就要紧急救火。

2. 回应欧盟关切。通过涨价，筛选一波优质的人办理黄金签证，一解欧盟担忧有低质量人群拿身份；

3. 充盈自己的腰包。更贵的房意味着收更多税，能投资的人自然也能交税，相当于一举两得。

但花得起这个钱，还不如一步到位，办一个美国投资移民，价格比这还低。对于只为了出行、孩子教育、资产配置的很多中产家庭来说，基本没大必要了。

但纵观如今市面上提供的有限的移民产品中，希腊身份是出了名的办理速度快、成功率高：只要买房，没有其他任何年龄、语言、资产要求，突然就因为门槛，卡掉了这样一张船票，实在太可惜。

但毕竟是欧洲的文明古国，希腊人做生意也会"留一手"，它为投资人开了一扇窗——有一类特殊的房产，位于80万涨价区内，仍然能以25万+欧元办理身份。

希腊留了一扇窗

在80万区内的"政策豁免房"

在阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼这些震耳欲聋的优质地段，有一类房产仍能以25万+欧元拿身份，而且是同步这次新政一起推出的，之前还没有——

1、投资由商业性质建筑或工业性质建筑改造为住宅性质建筑的房产，如商铺、厂房、酒店等，许可变更手续须在提交黄金签证前完成。

其中，如果是工业性质转为住宅性质，在许可变更前，须已经有5年的空置期。

2、投资政府保护性建筑，并在黄金签证首卡有效期(即5年内)完成对建筑物的修复。

为什么希腊会留有这样一个口子呢？看它的这些要求其实不难看出，政府是在借他人之手，帮自己干活。

比如这些在城区里的工业建筑，在越来越拥挤的雅典其实是不受欢迎的，基本上要搬迁和改建成住宅。

但是这笔高昂的改建费用，政府不想出，就让黄金签证的外国投资者来烦恼吧。

同理，这些废弃的商业建筑，比如商铺、酒店、学校、图书馆等改建成住宅后，仍然能卖给当地人，解决现在房屋短缺的问题。

这对希腊政府来说，又是一个一举两得的美事。

而对于我们投资者来说，因为这个房产已经改成了住宅，后续也不担心没人买。

所以与其担心这当中的猫腻，不如在确保它还是这个政策的时候，早早开始了解当中的风险。如果可以接受，就抓住这趟末班车。

在希腊涨价之后，现在真值得投资、有保值能力的选项也就两个了——80万买豪宅，或者25万买商转住，40万的区域真心不推荐。

总结来说，新政之下可以买的房具体如下：

如果对希腊新政的房产感兴趣，我们严选了一个已经完成"商改住"的项目，位于雅典核心地区阿提卡，可以扫描下方二维码，添加小助手回复【希腊】具体咨询。

谨防入坑！

商转住选房有哪些风险

只要是投资，就一定有风险。商转住的风险要大也可以很大，没有选对产品，最后可能落得资产、身份两失。

这里我们就要很严肃地讲一讲它的坑，主要根据它的性质问题、法律条款，大家选房时能避开一定要避开。

第一，目标建筑是否能获得政府的认可，改成住宅。

因为希腊政府对商转住的要求现在其实不明确，任何一个商业、工业或文化建筑都可能无法改住宅。但希腊移民局又明确规定了，申请居留卡之前，尽量要找已经商转住完成的项目。

所以，现在投资这类房产，已转化性质成功的要优于还在转的项目；而如果还在转的项目地段更好，则要会判断什么样性质的房产更有把握能转住宅。

这里有一个判断标准：工业地产、文物建筑比较雷，建议选择的时候应避尽避。

工业用地可能被化工物质污染，土地可能有不利于转住宅的有毒物质；而文物建筑在改建的时候，很难说会不会挖出一个古墓，那整体施工就会停摆，投资人要等待漫长的考古、政府审批而拿不到房，转不了住宅，更拿不到身份。

具体可以看下空置期、改造难度、改造费用等对比：

所以综合来看，商业地产比如店铺、酒店、学校、图书馆、报社之类的建筑，是这类商改住的较优质标的。

如果你选的房还在商转住的阶段，就可以通过上面的性质来判断什么样的标的更有把握转换成功。

当然，如果没转成功，成熟的开发商也有完善的退款机制，来保障客户的权益。

总结来说，还是要找资质过关的大开发商的项目。

其次，商转住的房屋价值大概率仍然虚高，跟之前的二手住宅一样。因为会被拿来做商转住的地产，原本的商业价值会偏低，开发商才可以以低价拿到房来改造；

而且改造费用、商转住的行政费用都是开发商做项目的成本，这些在过去的住宅里是没有的，因此这部分费用都会覆盖在你的房价里，算好这笔账。

第三，政策变更的风险。因为商转住的这类项目很新，政府肯定也在观望它给当地带来的价值。一旦他们认为带来的正向价值少，可能会取消或者变更政策，那这个资产的价值又会下降。

但对于想要性价比的中产们来说，商转住的优势跟市面上其他产品比，还是很明显的。

首先，能快速办理身份。已经完成商转住性质变更的项目，可以马上提交居住签证的申请，迅速下签拿卡。抢在政策可能再变之前，锁定希腊身份。

其次，在核心地区捡漏。25万+欧元在80万的核心区买房送身份，它还没有房屋面积的要求，相比于同一地区需要80万欧买120平米的住宅，这个价位性价比极高。

总结一下希腊商改住项目的选房核心逻辑：

第一、一定要选择雅典市区的好区域（80万涨价区），不然瞎扯；

第二、价格一定不要超过35万欧元，降低成本；

第三、尽量不要购买建于1960年之前的房子；

以上是对这个新政策的解读，希望对你们有帮助。

这可能是希腊性价比最后的机会了。它没有居住要求（只需要更新身份时到当地登陆，五年去一次），还能免签29个申根国家，自由选择到欧盟各国居住；并且它是永居卡，华侨生考试只需2年内住满18个月，还有各种隐性福利……

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