川普再次当选，美国地产能否Great Again？

美国大选尘埃落定，川普时隔四年再次当选总统。作为一名深谙商业地产运营规律的纽约开发商，川普的政策一向受到地产行业的欢迎。

在他的首个任期内，政府推行了多项亲商政策，这些措施促进了商业地产交易的发展：

• 放松监管降低了企业发展的障碍，为房地产开发和投资创造了更有利的环境；
• 2017年通过的《减税与就业法案》（TCJA）为房地产投资者提供了诸如20%收益扣除和保留1031类同交易的税收优惠；
• 放宽《多德-弗兰克法案》的部分规定，使银行贷款变得更为宽松，同时减少了开发项目审批过程中的官僚障碍，为商业房地产投资者提供了更多资本。

在经济增长与低利率的双重推动下，美国商业地产在川普第一任期内表现强劲。然而，2020年初爆发的新冠疫情对商业地产市场，特别是办公和零售领域，造成了重大冲击。

1，政策展望：新一届政府能否延续利好？

经历了四年的高通胀和高利率时期，川普的再次当选为商业地产市场带来了新的希望。

他计划将企业税率进一步降低至15%，并扩展"机会区"政策，刺激特定区域的发展。同时，他的去监管政策预计将简化开发流程，降低合规成本；而加大基础设施投资则有望为相关区域的地产项目带来动力。

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然而，川普的关税政策可能对建筑供应链和成本产生压力，而收紧移民政策则可能影响建筑行业的劳动力供应。这些因素或将加剧通胀压力，从而限制美联储进一步降息的空间。

2，市场开始回暖：数据佐证复苏

目前，商业地产市场已显现回暖迹象。黑石集团总裁Jon Gray在近期的电话会议中表示，房地产市场正在经历广泛复苏。根据美国国家房地产投资信托协会（NCREIF）发布的2024年第三季度国家物业指数（NPI），由于净营业收入（NOI）增长改善及资本化率（Cap Rate）负面变化的缓和，NPI指数自2022年第三季度以来首次转正（见下图）。这一指标反映了办公楼、零售物业、工业地产和公寓楼的总体回报情况，广泛用于房地产投资分析及市场研究。

CBRE的最新报告显示，第三季度商业房地产贷款市场也有所回暖。CBRE的贷款动量指数环比增长13%，同比增长15%，接近疫情前五年的平均水平（请见下图）。虽然投资交易额同比下降2%，但相比上一季度同比下降49%，已有明显改善。

3，出租公寓市场的强劲表现

美国出租公寓市场在第三季度表现突出，空置率下降至5.3%。尽管当季竣工量达到124,300套，但净吸纳量高达153,000套。这是自1985年开始追踪数据以来，第三季度的第二高水平，远高于疫情前的季度平均值。

然而，公寓业主仍面临租金增长停滞和交易量下滑的双重挑战。根据CBRE的报告，在追踪的69个市场中，有26个市场的租金同比下降，但相比第二季度，这一情况已有所改善。租金表现因地区而异：东北、西海岸和中西部地区租金有所上涨，而东南、中南部和山地地区则出现下跌。这种差异与当地建筑活动密切相关：新增建设有限的市场往往推动租金上涨，而库存增长的地区则会压低租金。市场供应的波动仍是影响租金表现的关键因素。

下图显示了2024年第三季度净吸纳量排名前15位的市场：

4，办公楼市场的挑战与机遇

疫情后的远程办公对办公楼市场构成了持续挑战，但黑石集团总裁Jon Gray指出，这也为投资优质办公物业创造了良机。长期以来，美国办公楼市场与办公就业密切相关，但疫情引发的远程办公潮打破了这一传统联系（详见下图）。虽然办公就业预计将逐步增长，填补因远程办公导致的需求缺口，但这一模式的转变意味着办公需求不再与就业增长完全同步。

预计到2025年，新增办公岗位将逐步缓解远程办公的影响，推动办公空间占用率稳步回升。然而，即使到2030年，办公空间的实际占用量可能仍难以恢复至2019年的水平，这表明远程办公的长期影响将持续抑制办公需求的全面复苏。

此外，由于各地区在供求关系、库存结构、产业布局和就业前景方面存在差异，不同地区的办公楼市场将经历各自独特的复苏路径。下图展示了过去20年中，不同市场办公楼物业价值的变化趋势。

5，总体展望：机遇与风险并存

川普的再次当选无疑为商业地产市场带来利好，但也伴随着潜在风险。通胀压力、利率变化及政策调整可能对市场带来挑战。同时，放松环境监管可能在短期内降低成本，但从长远来看，或对可持续发展造成不利影响。未来几年，美国商业地产市场预计将继续扩张，但区域差异及政策实施效果将导致市场表现有所波动。

(来源：Green Street，CBRE，NCREIF)