新房库存激增，开发商大幅优惠，美国房价终于要跌了吗

不知道大家有没有感受到，美国的房价似乎真的正在回落。这样的回落，已经蔓延到了像南加州这样房价相对坚挺，需求也旺盛的地方。

一位刚在尔湾周边买房的买家表示，她最近新买的房子，最终成交价格比卖家出价少了将近10万美金。

我们知道，美联储自2024年9月开始第一次降息到现在，已经降息3次。但30年房屋抵押贷款利率并没有降，依然高企在6%以上，有时候甚至依然高达7%。房贷利率的高企，可能是这次房价降温的一个原因。

但另一个更重要的原因可能跟房屋的供应有关。根据2024年底的一份新建房屋库存数据，美国的新建房屋的库存激增至自2009年以来的最高水平。为了清库存，开发商提供了大幅的折扣优惠，甚至开始下调价格。

1，库存激增

根据美国商务部的一份数据，截至2024年9月，美国新建完工住宅的库存同比增长49%，达到110,000套，为2009年8月以来的最高水平。下面是单家庭住宅以及多家庭住宅的库存水平。

图1：新建完工单家庭住宅库存变化趋势

图2：新建完工多家庭住宅库存变化趋势

2，销售增长

开发商在这些新建的房屋上投入了大量资金，他们需要尽快收回资金。这就促使开发商需要降低价格并提供更多优惠来清除库存。

开发商的促销活动，导致了销售额的增长。数据显示，完工新房的销售量同比增长29%，达到27,000套。开发商通过降低价格、更大的优惠以及承担购房者部分贷款利率等方式，成功吸引了买家。

但总体的销售速度仍未能赶上建设速度，导致完工房屋的供应量上升至4.1个月的销售量。

图3：完工新房销售量

例如，Lennar公司的平均每套房屋优惠金额增加至48,100美元，同比下降5.8%。这些措施使新建房屋对买家更具吸引力，尤其是在现有房屋价格过高、需求下降的情况下。

图4：新建房屋销售优惠对比

另一份最新数据表明，新房库存水平已经高达9.5个月销售量（即需要9.5个月来清库存），快要创10年历史新高了。

图5:2022年以来新房库存水平，来源：Trading Ecomomics

3，对二手房屋市场的影响

由于新建房屋的价格调整和优惠措施，买家更倾向于选择新房，导致对二手房屋的需求下降，因此二手房屋的库存也开始增加，销售速度放缓。开发商通过积极的定价策略和优惠措施，从现有房屋市场中争取到了更多的市场份额。

图6：新建房屋与现有二手房屋市场份额对比

综上所述，美国新建住宅市场在2024年出现了库存激增和销售增长并存的局面。开发商通过降低价格和提供优惠，成功吸引了买家，但也面临着如何快速消化高库存的挑战。

与此同时，由于二手房屋主对市场的敏感度不及机构以及开发商，即使交易速度放缓，很多二手房屋主仍不愿降价出售。这种市场动态导致现有二手房的交易量与定价策略进一步受到挑战。一句话，二手房价格也会随之回落。

来源：

https://wolfstreet.com/2024/10/24/inventory-of-new-spec-houses-spikes-to-highest-since-2009-sales-grow-as-builders-pile-on-incentives-and-trim-prices/